国际房地产策略顾问Savills（第一太平戴维斯）研究部近日发布最新上海甲级写字楼市场趋势报告，回顾该市场在2022年第四季度乃至全年的表现，以多维度预判2023年该市场发展方向。
零售消费类及能源企业需求表现活跃
2022年第四季度，上海甲级写字楼市场迎来近50万平方米入市，全年供应约130万平方米。截至2022年末，全市甲级写字楼总存量为1650万平方米。第四季度新项目包括：徐家汇中心三期T1、苏河湾中心、世博滨江鼎博大厦、前滩信德文化中心、前滩国际广场等。
根据Savills报告：第四季度录得23.5万平方米净吸纳量，环比翻一番，主要得益于新项目此前预租。全年净吸纳量自2021年的高位下降三成，但仍高出2020年40%。2022年内，零售消费类企业的办公需求尤为活跃，在全年已知成交中占到17%，包括Gucci、New Balance、周大福在下半年均达成了租赁交易。能源行业为另一大需求增长来源，但目前在全市整体成交里的占比较为有限。
鉴于大量供应入市，第四季度全市甲级写字楼空置率环比上升1.1个百分点，全年上升1.5个百分点。新租和扩租规模较去年有所减小。第四季度全市甲级写字楼租金指数环比下调0.6%，至每平方米每天人民币7.2元。全年租金跌幅为1.8%。
展望未来，鉴于过去一年见证了更多央企落沪，继而刺激了本地自用或租赁用途办公需求。2023年，上海将继续大力发展总部经济，有利于增强企业信心和营商环境，吸引更多国内外企业。Savills分析：尽管挑战犹存，但疫情管控的放松令市场对经济反弹的乐观情绪和预期日益增强。企业应着手为最终的复苏做足准备，以免错失未来商机。
2023年，业主计划推出160万平方米办公供应，这也将对租金增长和出租率造成进一步压力。面对当下办公升级契机，企业的积极谈判有助于获取到最优租赁条件，例如签订长期租约、选择一些性价比较高的拎包入驻单元或争取金融补贴等。
值得注意的是，中国将继续积极投资于能源安全并向可再生能源体系过渡，包括基建（生产/存储/传输类）、政策（全国各地市场/目标等），为更多行业领域及其生态系统（新能源汽车/充电桩/供应设备）及发展绿色技术“小巨人”企业创造了大量商机。这些企业将成为吸纳优质办公楼的有生力量。
投资型买家“出手”优质办公楼
从上海投资市场来看，投资型买家已着手布局未来市场。2022年第四季度市场共完成大宗成交18宗，合计成交金额达到290亿元，环比上升132%。其中，投资型买家交易额占比达86%，主要得益于友邦人寿斥资86亿元购入上实中心及凯德投资以76亿元接手尚浦中心10栋高品质办公楼。第四季度多笔大规模交易预示着投资型买家的全面回归，并显示出买家对上海甲级写字楼看好。
Savills分析说，管理层称将推动REITs试点范围拓展到市场化长租房及商业不动产等领域。购物中心、写字楼、酒店等更多商业物业或将看到新的发展机会，同时更多房企将得以盘活存量项目，优化资金退出渠道。以此来看，随着多维度融资支持政策效果的释放及疫情管控因素的消除，经济基本面逐步改善，预计2023年可以看到更多的基金投资者重返商办市场，优质零售项目也有望迎来复苏机遇。
对于2023年房地产整体市场趋势，第一太平戴维斯中国区市场研究部主管、高级董事简可表示：行业正面临多年未有的政策利好扶持，房地产如今面临的基本面也已发生巨大变化。在过去两年，领先港资开发商大举布局核心城市、REITs市场启动、险资增持持有型资产、利基领域投资占比持续上升、专业型小规模运营商崛起等事件都已预示市场对长期可持续营收能力正前所未有的注重。坚持对长期趋势的把握、以可持续理念经营的投资行为也将是新起点下房地产市场的主流。
