上海二季度办公楼市场净吸纳量环比回升 租金依然维持下跌趋势

二季度办公楼市场净吸纳量环比回升

世邦魏理仕7月12日发布的《2023年上半年上海地产市场回顾与展望》显示，今年上半年，上海优质写字楼市场净吸纳量为21.9万平方米，较去年同期下降31.6%，环比下降3%。

世邦魏理仕华东区研究部负责人陆燕向记者表示，“上海写字楼市场需求温和复苏，略微弱于预期。”

上海上半年办公楼市场净吸纳量主要受一季度数据拖累，事实上，今年二季度起，相关数据已有所回升。世邦魏理仕数据显示，今年二季度，上海优质办公楼市场净吸纳量18.05万平方米，较今年一季度具有明显回升。

仲量联行跟踪的甲级办公楼市场也显示，今年二季度，上海甲级办公楼市场净吸纳量16.04万平方米，较一季度5万平方米环比增长2.2倍。

其中，中央商务区净吸纳量为6300平方米，多数租户仍采取谨慎的租赁策略，部分选择缩小租赁面积，新竣工项目的总部性租赁需求起到支撑作用。非中央商务区净吸纳量为15.42万平方米。仲量联行上海商业地产部资深董事王岳表示，“新项目的预租贡献了二季度主要的吸纳面积，特别是前滩、苏河湾等热门板块内的新竣工项目，以及提供租金激励政策及议价空间较大的项目。”

记者注意到，上海办公楼市场上半年主力需求首位仍为金融机构（非银金融、证券、基金），以新设和升级需求为主，聚焦陆家嘴区域；专业服务业位居第二，其中咨询及律所占比较多，咨询行业中数据服务的相关需求为上半年新兴的活跃领域；TMT位居第三，以平台互联网、软件系统开发类的新租需求为主。

办公楼市场租金仍维持下跌趋势

租户谨慎的租赁策略，加上持续增加的供应量，让上海办公楼市场租金和空置率依然承压。

陆燕表示，今年上半年，上海优质写字楼市场租金报价较去年年底下降1.1%至每月每平方米272.6元。其中，跌幅较为明显的区域是真如与大宁，租金下跌主要受新增供应持续增加加剧市场竞争以及过往项目去化速度的影响，部分业主对市场预期转弱，主动小幅下调租金，以期占据更多市场。

王岳同样表示，由于租户放缓其租赁进程，业主心态有所调整，今年二季度上海甲级办公楼市场整体租金延续下行趋势。其中，成本节约型外迁和续租率上升，叠加未来供应放量的影响，中央商务区租金环比下跌1.7%；非中央商务区甲级办公楼租金环比下跌2.0%，二季度新增供应激增，空置率较高的项目和板块租金下行压力加剧。

根据仲量联行提供的数据，今年二季度，上海中央商务区内，长宁区两个新项目共计10.4万平方米竣工入市，中央商务区空置率环比上升1.1个百分点至11.9%。非中央商务区共计六个项目竣工入市，新增供应量逾63.3万平方米，空置率因而环比上升3.6个百分点至27.7%。

世邦魏理仕华东区顾问及交易服务|办公楼部负责人张越表示，“今年下半年，上海写字楼市场预计约有95.3万平方米的新增供应，是近十年来的最高水平。从供应区域看，集中分布在花木、徐汇滨江、真如等板块，预计这些区域的空置率将明显抬升，租金承压。”

“从五年来的平均水平看，今年的供应量远远高于五年平均，但需求量却低于过去五年平均水平。”王岳表示，“目前上海甲级办公楼市场处于不均衡状态，供需失衡最终会反应在价格上。”

中资企业仍是办公面积增长主力需求

世邦魏理仕同时发布的《2023年中国内地办公楼租户调查》显示，中外资企业信心均逐步回归，超过3/4受访企业对2023年营收持增长预期，42%未来计划增加办公面积，这一比例较2022年小幅提升4个百分点，但明显低于2021年的59%。

本次调查中，中资企业继续呈现更强的增长动能，52%的中资企业计划增加办公面积，同比上升10个百分点。从细分行业来看，写字楼租赁需求的三大主力引擎——金融、科技互联网和专业服务业分别占据扩张意愿榜单的前三位。制造业和医药及生命科学行业计划未来增加办公面积的企业占比也分别提升了13和18个百分点。

租赁策略方面，近八成受访企业表示，未来三年房地产租金支出的增速将不高于整体运营成本的增速。租金预算直接影响企业房地产策略，其中计划增加租金成本占比的企业具有强劲的扩租和升级意愿。在计划降低租金成本占比的企业中，就现有租约进行重新谈判、行使租约到期或缩减权、办公室整合和区位搬迁是被租户较多选择的房地产策略。

无论是扩租升级还是收缩整合的策略，租户均不同程度地对设施使用权和租赁灵活性表示关注。超过六成的企业希望将所在楼宇服务、设施和灵活办公空间使用权纳入租约。逾1/4的租户希望业主提供装修房作为提升其租赁策略灵活性的选项之一。

随着大部分员工回归办公室，调查还显示，2023年30%的企业计划增加固定工位，占比较2022年提升10个百分点。

调查同时显示，更多企业愿意接受绿色溢价，受访企业中16%有意愿为搬迁至绿色楼宇增加租金支出，较去年大幅提升13个百分点。